2021年12月17日下午15：00分，我所组织“第十三期”业务培训学习，本次培训主题：《近年高新区商品房买卖合同纠纷概况》,由党支部副书记黄玉琴律师担任主讲。
近年高新区商品房买卖合同纠纷概况
一、高新区部分楼盘分布概况（不完全统计）
高岭：星城花苑，海博星都，长胜小区，御景花园，特变水木融城，陆家新屋，衡阳市中心血站，阳光美城，雁城世家，愉景南苑12期，衡祁路高岭小区，龙景花苑，润苑小区，金钟府，美的檀越，船山明珠，嘉华花苑，愉景雅苑，金雁翔龙。
华兴：建设花苑，船山明珠，天下家园，公园一号，中大名苑，馨园苑，财富家苑，润泽上邸，文昌雅居，锦星花苑，雅颂居，俊景万和城，怡景花园，中央香榭小区，雅香苑，商银家园，吉富花苑，高新明居，中央名城，融冠恋城，钻石城，博达绿岛，新城国际，高新明珠。
华兴：沐林美郡小区内属于（华兴），小区外商铺属于蒸湘区。
蒸水：愉景南苑345期，龙锦花苑，拓兴花苑，中梁壹号，龙锦花苑，俊景花园，文瀚花苑、碧桂园衡州盛世、奥莱祥生府。
二、信访案件中商品房买卖合同纠纷类型及相关法律问题
近两年来高新区信访局接到的商品房买卖合同纠纷引发的信访、集访案件较多，这类信访案件属于“涉法涉诉”案件。
早在2013年国家信访局在涉法涉诉制度改革时，就提出“信访部门对涉法涉诉信访问题不受理、不交办、不协调”。
《信访条例》第十三条规定：设区的市、县两级人民政府可以根据信访工作的实际需要，建立政府主导、社会参与、有利于迅速解决纠纷的工作机制。
信访工作机构应当组织相关社会团体、法律援助机构、相关专业人员、社会志愿者等共同参与，运用咨询、教育、协商、调解、听证等方法，依法、及时、合理处理信访人的投诉请求。
化解商品房买卖合同纠纷的法律依据：《中华人民共和国民法典》（主要是总则、合同编）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
值得注意的是商品房买卖合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》是存在争议的。
（一）商品房预售阶段的信访案件
1.信访案件概况
2021年《关于反映衡阳市某园虚假宣传、合同找不予退还定金2万元的投诉问题》市场监督管理局园区分局要求信访人提供与衡阳市某园签订的认购书和缴费收据等相关证明资料进行核实，信访人未提供。
2.相关法律问题
（1）商品房预售应当符合下列条件，涉及到行政监管问题：
基本要求是五证齐全：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
有的省市，商品房预售条件的要求更加严格，例如上海市商品房预售除了五证齐全外，还必须具备其他一些条件：
商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准：
①2000年6月20日前取得《建筑工程施工许可证》者，按提供预售后商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
②2000年6月20日后取得《建筑工程施工许可证》者，商品房预售应达到的标准为：七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上(含八层)商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于七层)。
已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建设的配套建设计划。已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订预售款监管协议。已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
（2）合同类型
认购合同：并不是商品房买卖合同，合同目的是签订正式的商品房买卖合同。《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。
商品房买卖合同：商品房交易是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人的行为，特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。
住房城乡建设部、工商总局印发的《商品房买卖合同示范文本》通常是备案的合同范本，但我们在信访案件办理过程中，发现有些开发商并没有照搬示范文本，而是对于可约定事项进行了特别约定，因此，商品房买卖合同无论是签订还是纠纷处理，都应当阅读合同文本，看看合同就有关事项是如何约定的。
回到该案例，信访人需要提供认购书、缴款凭证，一是证实其反映事项的真实性，二是关于是否退款、退款条件等问题需要依据合同约定办理。
（二）已交房的商品房买卖合同纠纷信访案件
（三）未交房商品房买卖合同纠纷信访案件
在历年有关商品房买卖合同纠纷中，今年出现了两个楼盘在尚未到交付时间、开发商建设过程中，业主就以预期可能违约不能如期交房为由，提前进行信访的情况。
楼盘尚未到交房时间，如项目逾期未能交房可依商品房买卖合同约定，向法院提起诉讼或向仲裁委申请仲裁。
（四）遗留问题
能否纳入遗留问题处理是问题楼盘处理的第一步，可能存在规划、国土、房产测量和质量检测等问题，涉及资规、住房、税务、财政等部门，遗留问题处理程序、复杂、耗时，也反映商品房买卖合同纠纷涉及领域和问题较多，不能简单地当做消费合同来处理。
（五）信访反映的商品房买卖合同纠纷可能涉及多个法律关系。
开发商因土地等费用，造成成本高过初定的团购标准，且按合同约定还需要进行结算，目前购房款均在某单位职工团体购房协调办公室（收据章），开发商在未得到结算的情况下，被强制执行逾期交房违约金约150万元。
三、信访案件中商品房买卖合同纠纷化解的思路
（一）做好稳控工作，让维权回归理智
前述案例中出现过业主拉横幅、穿统一标语的马甲等方式到售楼部、市政府门口维权，或者筹备五一、七一、国庆等时间节点开展集访活动。
（二）尽可能做好调查工作
信访人的诉求多样，而信访部门主要职责是接待、转办、协调、督促、建议等，在前述案例中，可以看到市场监督、资规局、质监、城管、街道等部门同志的工作，得以尽可能全面地了解纠纷情况。
（三）做好记录工作
（四）主持调解工作，调解不成的引导司法途径解决
