2013年9月27日15：00点，溥天所第十一期业务学习如期举行，
主题：《物业管理中的法律纠纷》，主讲人：副主任律师凌受邦。
《物业管理中的法律纠纷》课件
一、物业管理中的法律、法规、规章及有关规定。
（一）法律、法规、司法解解释
1、《华人民共和国侵权责任法》已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2009年12月26日通过，自2010年7月1日起施行
2、物业管理条例；2003年9月1日起施行；根据2007年8月26日修订。国务院。
3、〈保安服务管理条例》已经2009年9月28日国务院第82次常务会议通过，现予公布，自2010年1月1日起施行。
4、湖南省实施《物业管理》办法，2013年1月1日施行；省人民政府常务会议。各省均有实施办法，例如浙江省高院有具体规定。
5、高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行
6、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
8、最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函2005年8月15日。最高法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。
9、中华人民共和国合同法。
10、中华人民共和国物权法。
（二）、部门规章：
1、《物业企业资质管理办法》，建设部，2004年5月1日起施行。
2、《前期物业管理招投标管理暂行办法》，建设部，2003年6月26日施行。
3、《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》。国人部发2005年11月16日施行。
4、《期物业服务合同》（示范文本）、《业主监时公约》（示范文本）建设部2004年9月6日。
5、《业主大会规程》建设部2003年6月26日。
6、物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知。2000年5月25日。
7、关于及时报送企业信用档案信息数据的通知。2006年5月20日。
8、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中物协2004年1号。
9、物业服务收费办法的通知。发改委、建设部，2003年11月13日。
10、物业管理企业财务管理规定，财基字1998年1月1日。
11、《商品住宅实行住宅质量保证书各住宅使用说明书的规定》1998年9月1日。
12、城市异产毗连房屋管理规定 建设部2001年8月15日。
13、住宅室内装饰装修管理办法，建设部。2002年5月1日。
14、建设工程质量保修办法2000年6月30日。
15、《物业承接查验办法》的通知，业主大会和业主委员会指导规则住房和城乡建设部，二〇一〇年十月十四日。
（三）有关文件规定：
1、湖南省部门规定 湖南省物业服务收费管理办法 湘价服〔2010〕76号 省物价局省住房和城乡建设厅 二○一○年六月七
2、衡阳市的规定：
（1）、衡阳市物业专项维修基金管理办法。市人民政府。2012年5月3日。
（2）、衡阳市物业用房管理规定。2010年4月1日。
（3）衡阳市物业服务收费，2010年。
二、有关行政审批及备案制
行政审批：（一）、住建部，一级物业资质。省厅二级物业资质。
（二）、衡阳市现有的审批制：1、三级资质审批，2、暂定三级资质证到三级资质证、3、物业用房。4、承接查验。5、前期物业协议。6、专家库成员 7、物业公司保安资质证。8、协议签订合同收费标准的批复。说明：审批为民事活动的前题。
备案制：1、招投标合同2、信息档案。3、专业技术人员资质证书，4、业主委员会成员。5、收费标准（协议除外）。6、会员资格。
三、有关专著
1、杨立新主编的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法律出版社2009年版，第27页。
2、《民商事疑难裁判标准与法律适用》物业管理卷，中国法制出版式社2011年6月第一版，总主编广西高级人民法院院长罗殿龙。
3、民事审判指导与参考第52期，人民法院出版社，主编奚晓明，第206页《物业服务合同纠纷问题研究》。2013年5月第一次印刷。
4、《物业管理的基本制度与政策》，《物业管理实务》。中国建筑工业出版式社，中物协主编，2006年第一版。
5、物业疑难案件75案，中物协，网站。
四、有关纠纷：
（一）、物业服务合同纠纷。自2011年4 月1日起施行的《民事案件案由规定》，120服务合同纠纷中第（15）项
1、合同主体：（1）物业公司与业主、（2）物业公司与开发单位、（3）、业主委员会与业主、（4）业主委员会依据管理规约作出的决定对全体业主的约束力。
2、合同效力：
（1）、有效合同：
A、高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。（物业公司与业主），分析：（2）、（3）（4）。
B、对其中“依法”的理解，什么是：“依法”？最重要的是物业管理条例第24条
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
湖南省实施《物业管理》办法结其中的“住宅规模较小的”作了具体规定。
（2）特殊的无效条款的规定：司法解释，第二条 ，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
3、物业收费
（1）收费项目：A、物业管理费及违约金、B、物业公司“代收代缴”费用。C、垃圾清运费、装修管理费、出入证工本、D、车辆场地占用费，E、二次供水费用，F、特约服务的费用。
（2）收费的有关文件及法律规定
A、司法解释第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
B、关于物业费收取有二个文件及一个合同样本
二个文件是；1、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。2、、湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号19条、物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期期 限不得超过十二个月。
一个合同样本：建设部制定的前期物业服务合同（示范文本）第七条：业主应于之日起交纳物业服务费用。
（3）在实行操作遇到的问题是：对前期物业合同都没有写明物业收费的开始时间。每个物业公司做法不一样，引起了纠纷不必要的纠纷。例如：有的出公告，有的按签订全同时间，有的按实际入住时间等。
签订前期物业服务合同的时间，是在开发商拿到商业房预售许可证之前，无法确定物业服务的具体时间，如按合同样本写具体时间，往往与现实情况不同。有些参照开发商准备在商品买卖合同中确定的房屋交付时间，如6月1日，通常交房时间常迟延，如9月1日交房，如业主在9月1日入住，按前期物业服务合同要求如6月1日开始交物管费，肯定是不现实的。如提前交房如3月1日，那物业公司在6月1日起收物管费，对物业公司不利。
在我起草的《前期物业服务合同》中，第九条 物业服务费用交纳物业服务费应按甲方书面入住通知书（入伙通知书）确定的交房日期起计收。入住时业主预付一年物业服务费。前一年期满十天内、由业主交纳第二年的物业服务费。
按我起草的合同计算，如入住时间为2012年10月5日，那么二年期限届满则是2014年10月5日。
说明：A、书面的《入住通知书》
（A）、来源于：《衡阳市商品房买合同》规范合同样本，也就是网签合同。
第十一条 交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
（B）、法律依据：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自2003年6月1日起施行。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对于业主入住其他的通知方式：如电话、短信、公告。都对业主没有约束力。
说明B、需要签订《商品房买卖合同补充协议》。
（A）、原因之一为：司法解解释买受人接到出卖人的书面交房通知。什么叫接到？怎么样算接到？这就与房产公司的送达有直接关系。
（B）、补充协议的内容：（1）、送达方式、（2）、按揭条款、（3）、共有部分与专有部分、（4）、附属设备、设施、（5）、买受人的设计变更，（6）、办理产权证资料的提供及费用。（7）、前期物业管理及物业用房。（8）、有关费用的收取。等内容。对前期物业管理应写明：物业公司的选聘、物管费的计算标准，物管理费的开始时间，物业管理的期限（特殊性）。
（4）、物业费的制度
审批制、备案制、自由约定。也就是政府指导价与市场调节价。
（5）、物业使用不交纳物业管理费，业主承担连带责任。
第7条、业主秘物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应支持。
（6）、福利性住房、廉租房的物业费支付。
平等主体之间的法律关系，应支付物业费。廉租房户不所有人，但作为使用受益人，应支付物业管理费。
4、安全保障。
（1）概念：安全保障义务，是指特定场所的所有人、管理人或者社会活动的组织者，对于进入该场所的任何人的人身或者财产安全所负有的合理的注意和保护义务
（2）、产生的原因：
A、设备、设施维护、维修义务；环境卫生、园林绿地的维护义务；保安的义务；意外事件（偷盗等）。
B、有的学者归纳为：（1）预防危险的措施是否合理（2）制止危险的措施是否合理（3）损害发生后的救助措施是否合理
（3）、发生的盗窃、及人身损害赔偿。案由是否为：损害赔偿纠纷？
根据〈民事审判指导与参考〉第52期，2013年5出片，最高院，主编奚晓明.<物业服务合同司法实务问题研究》，为物业服务合同纠纷。
A、第三者侵权物业公司损害赔偿的责任：物业公司负有小区的安全保障义务，在客观上有过失的时间，应承担补充责任，在赔偿后后向加害人追偿。《侵权责任法》第三十七条的规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。举例：
B、物业公司为直接侵权人
这与医患纠纷中的：医疗服务合同纠纷与医疗损害责任纠纷，在表面上看有些相同。其实不同。
《合同法》第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。医疗服务合同纠纷就是“其他形式”订立的合同。医疗服务合同的内容（权利与义务）为：由民法、《执行医师法》、《医疗事故处理条例》等法律、法规的相关条文。
《侵权责任法》对医疗损害作出了专章规定，并在举证责任上去除了“举证责任倒置”的规定，回归了“谁举张、谁举证”的一般规定。回归到：有行为义务者承担举证责任。患者一方证明与医疗机构之间存在医疗关系并发生医疗损害。医疗机构应当提交病历及相关说明资料相应的诊疗过程。见奚晓明主编的《医疗损害纠纷裁判精要与案例解读》。
说明的是 确定案由的标准：有三种观点：1、当事人的请求来确定案件的案由；2、现行的法律或法规的规定来确定案由；3、以案件的法律关系来确定案由。在《民事案件案由规定》中肯定了第三种说法。例如：居间活动还是债权债务纠纷？
5、物业合同中的其他约定。如建筑质量问题等。
（二）、保管合同与物业服务合同
说明：业主对保管合同举证；车辆停放服务，包括场地占用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。非规划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确定；停车物业服务费和规划区的停车场地占用费实行政府指导价；车辆特约保管服务费实行市场调节价；车辆停放服务收费由价格主管部门另行制定。”
（三）相邻关系与建筑物区分所有权的法律关系
（1）、相邻关系：正确处理截水、排水、通行、采光等相邻关系。
（2）、与建筑物区分所有权的法律关系：专有部分与共有部分；
住宅改变为经营性用房。除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（物权法第77条）
侵权共有部分，权利人请求。权利人？（前期物业服务权利人是谁？）
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。举例：与门相通的平台砌墙，安装防盗网、晾衣。
（3）、经规划许可的建筑物影响通风采光能否请求拆除？
物权法第89条、建造建筑物，不得违反国家有关工程建设指标，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
裁判标准：即使建筑物是经政府规划部门批准的合法建筑，这一点不足经成相邻关系的抗辩理由。规划许可属于行政的范畴，而相邻关系则是民事关系的调整结构范围，权利人主张通风采光权，并不要求以相对人的行为违反行政法规为前提。来源于《民商事疑难裁判标准与法律适用》物业管理卷第238页。
（4）、业主是否有权封闭阳台的？“不得封闭阳台”的条款是否有效？
裁判标准：我国法律没有具体规定，各地法院判决不一致。
禁止封闭阳台的格式条款，属无效。物业公司对建筑物区分所有中的专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台的权利，物业合同不应约定。对没有向外侧扩展、延伸的封闭阳的使用行为，应认定为没有侵犯其他业利益的行为。排除了对方的主要权利的格式条无效。
（四）、物价局批准收费、行政处罚的行政管理对物业服务合同的影响
1、物价局的批准收费，不是物业合同价格变更的原因。
2、物业服务合同在备案中，房地局无权对合同效力审查。
五、物业公司税费。
以衡阳地区为例，全市共有物业服务企业257家，其中一级企业2家、二级企业7家，三级企业248家，实施了物业管理的项目有494个，住宅20,835,780平方米，非住宅7,134,381平方米。税有10种，费用超过34种。
凌受邦律师的讲课精彩纷呈，期间还不断与律师相互探讨，互动性交流气氛极强。学习结束后，与会律师均要求人手一份课件资料。
全所律师已形成热爱学习、勤于学习、乐于学习的氛围，兴起浓厚的学习风。定期学习培训不仅是律师学习的重要载体，也是营造浓厚学习风气的重要途径。
重视学习、崇尚学习、坚持学习培训及交流是律师提高素质的重要环节，我所将一如既往地加强学习力度，通过激发学习兴趣，提升学习效果，坚定学习追求，使学习氛围越来越浓厚，让全体律师在学习中不断成长进步。
