需用法律规范房地产市场

　　自2011年以来，国务院出台了一系列意在防止房价过快增长、抑制房地产投机的政策，但由于这些以限购、限贷为主的政策，没有从根本上触动投机、投资者的利益，使开发商仍然有底气结成价格联盟与政府抗衡，即使成交量大幅度下降，全国大中城市的新房价格也没有出现明显松动的迹象。这说明，以限购为主的房地产调控没有达到预期目的。要实现房地产市场的长治久安，就必须采用更有效的手段。

　　规范房地产市场有三种手段：法律手段，市场化手段，行政手段。在市场经济的法制环境中，用法律和市场手段来规范商业行为，是最为有效、合理的解决方法。房地产市场涉及到广大人民最基本的生活需求，完全可以采取法律的或者政府参与市场的方法来使其规范。

　　为了防止房地产市场不被投机者绑架，政府有义务对房地产市场进行分类管理，对大多数群众的基本和合理居住需求进行保护。

　　必须对保障房之外的商品住宅进行分类：一类是只能用于居民基本和合理居住要求的住宅，另一类是可以满足奢华需求和投资、投机需求的房屋。必须在两类商品住宅之间筑起防火墙，这是政府必须承担的责任。

　　具体建议：尽快制定一部《住宅法》。《住宅法》应该规定：将商品住宅分为两类，其中一类只能用于居住，其建筑面积必须小于180平方米。一个家庭可以购买2套。但购房者只有权消费和使用该商品，而无权出租和出售。如果有特殊原因需要出租或出售，必须通过政府的房地产管理部门进行交易，出租价格不得高于该商品的折旧费用，出售必须由政府的房地产管理部门进行回购。超出这个标准，属于可以自由交易的商品房品种，其价格不受政府干预。

　　还应该规定：在城市规划的住宅用地总量中，保障房用地和自住商品房用地不得少于80%，可以自由交易的住宅产品所占用土地不应超过规划总面积的20%份额。提高可交易类商品住宅的规划用地土地出让金的收取标准，征收类似于奢侈品税的附加税和房产税。

　　对法定非自由交易商品房的交易限制，应该在土地招标拍卖中予以说明。这样，开发商如果放弃土地竞标，就被淘汰出局。如果参与竞标，也会因为产品的非投机性而恢复理性，“地王”的出现将成为历史，房地产的价格才能最终回归理性。这才是迫使开发商“弃恶从良”的好政策，顽固搞房地产投机的开发商将被排除在规划项目之外，最终走向消失。

　　作为法定非自由交易的商品房完全排除了投机行为，而通过适当提高土地容积率，进一步降低单位建筑面积的土地成本，政府在土地拍卖中所获得的收益也不会大幅度减少。

　　投机购房者只能在占总量20%的可自由交易的房源中寻找目标，这样，就把投机、投资、奢侈性住房需求都关进了笼子，即可以满足一些富人追求豪华生活、进行投机和投资的需要，又使其无法染指法定普通自住房的市场，使不同需求各归其道，有条不紊，并行不悖。与此同时，不可自由交易的普通自住商品房就可以健康积极的成长起来，成为房地产市场的主流，真正担负起国民经济支柱产业的重担。

　　这样的政策即保护了国民经济，扶植起了正能量，又满足了各方需求，精确打击了国民经济中的不健康因素，这才是政府的首选之策。